Inspeção Predial

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1. Introdução

De acordo com a Norma de Inspeção Predial do Ibape/SP, de 2011, a Inspeção Predial é a “análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação”. Do mesmo modo, outras normas técnicas definem Inspeção Predial. Para conhecimento, apresentam-se conceitos complementares:

• ABNT NBR 5674: “Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção”.
• ABNT NBR 15575-1: “Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação”.

Ademais, a Inspeção Predial é apresentada ao contratante na forma de laudo. Esse documento segue diretrizes mínimas, em observância à Norma Técnica ABNT NBR 13752 e à Norma Específica do Ibape/SP supracitada.

a) Principais etapas

As principais etapas para realização de uma inspeção predial são:

1. Levantamento de dados e documentos da edificação;
2. Entrevista com gestor ou síndico para averiguação de informações sobre o uso da edificação, histórico de reforma e manutenção, dentre outras intervenções ocorridas;
3. Realização de vistorias na edificação, realizadas com equipe multidisciplinar ou não, dependo do tipo de prédio e da complexidade dos sistemas construtivos existentes;
4. Classificação das deficiências constatadas nas vistorias, por sistema construtivo, conforme sua origem;
5. Classificações dos problemas (anomalias e falhas), de acordo com grau de risco;
6. Elaboração de lista de prioridades técnicas, conforme a classificação do grau de risco de cada problema constatado;
7. Elaboração de orientações técnicas para a solução dos problemas constatados.
8. Avaliação da qualidade de manutenção.
9. Avaliação do Uso da Edificação.

b) Atribuições profissionais

As Inspeções Prediais deverão ser realizadas apenas por profissionais, engenheiros e arquitetos, devidamente registrados no CREA e CAU e dentro das respectivas atribuições profissionais, conforme resoluções do CONFEA e CAU-BR, preferencialmente membros do IBAPE, treinados e capacitados mediante cursos específicos promovidos pelo Instituto.
As inspeções prediais possuem características multidisciplinares, consoante a complexidade dos sistemas e subsistemas construtivos a serem inspecionados. O profissional responsável pela realização do trabalho pode convocar profissionais de outras especialidades para assessorá-lo, conforme o nível de inspeção predial contratado, cuja comprovação deve ser anexada ao laudo através das competentes ARTs e RRTs.

2. Terminologia

• anomalia: irregularidade, anormalidade, exceção à regra.
• defeito: anomalia que pode causar danos efetivos ou representar ameaça potencial de afetar a saúde ou à segurança do dono ou consumidor, decorrentes de falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço, ou ainda, de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção.
• desempenho (de manutenção): capacidade de atendimento das necessidades dos usuários da edificação. (ABNT NBR 5674)
• desempenho (de edificação): comportamento em uso de um edifício e de seus sistemas. (ABNT NBR 15575-1).
• diagnóstico: determinação e indicação das anomalias construtivas e falhas de manutenção, mediante auditorias, ensaios e perícias.
• falha: incorrer em erro, relacionado ao desvio de uma previsão técnica, ou ainda ligado à interrupção de um processo operacional.
• parecer técnico: opinião, conselho ou esclarecimento técnico emitido por um profissional legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.
• perícia: atividade concernente a exame realizado por profissional especialista, legalmente habilitado, destinado a verificar ou esclarecer determinado fato, apurar as causas motivadoras do mesmo, ou o estado, alegação de direitos ou a estimação da coisa que é objeto de litígio ou processo.
• prescrição: estudo das reparações das anomalias construtivas e falhas de manutenção.
• prognóstico: indicação das ocorrências provenientes (evolução) das anomalias construtivas e falhas de manutenção.
• sistema construtivo: processo construtivo de um sistema ou de um edifício habitacional.
• valor de mercado: expressão monetária teórica e mais provável de um bem, a uma data de referência, numa situação em que as partes, conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação, no mercado vigente naquela data.
• valor residual: valor do bem ao final de sua vida útil.
• vistoria: constatação de um fato em imóvel, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua avaliação ou parecer sobre o mesmo.

3. Classificação das anomalias e falhas

Segundo a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, de 2011, as anomalias podem ser classificadas em endógenas ou exógenas, e ainda em naturais ou funcionais.

• Endógena: originária da própria edificação (projeto, materiais e execução);
• Exógena: originária de fatores externos a edificação, provocados por terceiros;
• Natural: originária de fenômenos da natureza (previsíveis ou imprevisíveis);
• Funcional: originária do uso.

4. Grau de risco

O grau de risco é um critério de classificação das anomalias e falhas constatadas em uma inspeção predial, classificadas considerando o risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial.
O grau de risco é classificado em três tipos: crítico, regular ou mínimo.

a) Crítico

Relativo ao risco que pode provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e/ou meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando possíveis paralisações, aumento de custo, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização acentuada, recomendando intervenção imediata.

b) Regular

Relativo ao risco que pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuízo à operação direta de sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperação), deterioração precoce e pequena desvalorização, recomendando programação e intervenção a curto prazo.

c) Mínimo

Relativo a pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário; recomendando programação e intervenção a médio prazo.

5. Nível de inspeção predial

O nível de inspeção predial é, segundo o Ibape, uma classificação quanto à complexidade da vistoria e a elaboração de seu laudo final, quanto à necessidade do número de profissionais envolvidos e a profundidade nas constatações dos fatos.
A Inspeção Predial é classificada de acordo com o nível pretendido do inspetor e da finalidade da mesma.

a) Nível 1

Identificação das anomalias e falhas aparentes, elaborada por profissional habilitado.

b) Nível 2

Vistoria para a identificação de anomalias e falhas aparentes eventualmente identificadas com o auxílio de equipamentos e/ou aparelhos, bem como análises de documentos técnicos específicos, consoante à complexidade dos sistemas construtivos existentes. A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades.

c) Nível 3

Equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção de NÍVEL 2 acrescida de auditoria técnica conjunta ou isolada de aspectos técnicos, de uso ou de manutenção predial empregada no empreendimento, além de orientações para a melhoria e ajuste dos procedimentos existentes no plano de manutenção.

6. Classificação da qualidade de manutenção e do uso

Resumidamente, para a classificação da qualidade de manutenção, consideram-se as falhas constatadas na edificação, as rotinas e execução das atividades de manutenção e as taxas de sucesso, dentre outros aspectos.
A qualidade de manutenção pode ser classificada em:

• ATENDE;
• NÃO ATENDE; ou
• ATENDE PARCIALMENTE.

Já para a classificação do uso da edificação, observam-se as condições originais da edificação e os seus sistemas construtivos, além de limites de utilização e suas formas.
O uso da edificação pode ser classificado em:

• REGULAR; ou
• IRREGULAR.

7. Objetos de inspeção

Os seguintes sistemas construtivos devem ser vistoriados e analisados pelo inspetor predial, considerada as etapas deste trabalho:

• Elementos estruturais aparentes;
• Sistemas de vedação (externos e internos);
• Sistemas de revestimentos, incluída as fachadas;
• Sistemas de esquadrias;
• Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;
• Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, reuso de água e esgoto etc);
• Sistemas de instalação elétrica;
• Geradores;
• Elevadores;
• Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios);
• Sistema de combate a incêndio;
• Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
• Acessibilidade;
• Dentre outros.

8. Utilidade da inspeção predial

Dentre as aplicabilidades da inspeção e suas vantagens, destacam-se:

• Auxilia na revisão de manuais de síndico e proprietários, quando contratada na época da assistência técnica da construtora, a fim de subsidiá-la;
• Preserva a garantia da construção quando aliada ao manual do síndico e proprietários para melhor orientar o condomínio na boa prática das atividades de manutenção já recomendadas pela construtora;
• Verifica o estado de conservação da edificação, além de informar as condições gerais da edificação, podendo ser utilizado em avaliações de imóveis, além de estudos de valorização e modernização;
• Informa subsídios técnicos e o “estado real” da edificação para estudos preliminares para retrofit;
• Auxilia em transações imobiliárias (compra e venda de imóveis e locação), informando o estado de conservação e alertando para eventuais necessidades de reparos importantes;
• Auxilia na gestão condominial (síndico e administradora), quando elaborada dentro de uma periodicidade, a fim de atestar e verificar a evolução do estado de conservação do imóvel, além de auxiliar a boa manutenção;
• Reduz o prêmio de seguro, pois atesta o estado de conservação e manutenção, etc.

9. Laudo de Inspeção Predial – LIP

Cumpridas as etapas do trabalho, é gerado o Laudo de Inspeção Predial. Laudo é documento que segue diretriz técnica para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão.
Os itens mínimos que devem constar no Laudo são:

• Identificação do solicitante;
• Classificação do objeto da inspeção;
• Localização;
• Datas das vistorias e equipe;
• Descrição técnica do objeto:
  • Tipologia e Padrão Construtivo;
  • Utilização e Ocupação;
  • Idade da Edificação.
• Nível utilizado de inspeção;
• Documentação analisada;
• Critério e Metodologia da Inspeção;
• Das informações:
  • Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição e localização das respectivas anomalias e falhas;
  • Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco.
• Lista de prioridade;
• Classificação da qualidade de manutenção;
• Lista de recomendações técnicas;
• Lista de recomendações gerais e sustentabilidade;
• Relatório Fotográfico;
• Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial;
• Data do Laudo;
• Assinatura dos profissionais responsáveis acompanhado do nº. do Crea e nº do Ibape;
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo CREA.

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